Ο Πρόεδρος του ΤΕΕ/Τμήμα Ηπείρου Γιάννης Τσίγκρος για τις οικοδομικές άδειες
Λύση στα προβλήματα που είχαν δημιουργηθεί με τα μπόνους δόμησης που έδινε ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ) και τις μετέωρες οικοδομικές άδειες οι οποίες είχαν παγώσει μετά από την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας τον περασμένο Δεκέμβριο, επιχειρεί να δώσει η ρύθμιση του ΥΠΕΝ που ήρθε στη Βουλή.
Ο πρόεδρος του ΤΕΕ/ Τμήματος Ηπείρου, Γιάννης Τσίγκρος τόνισε οι ρυθμίσεις ήταν αναγκαίες να γίνουν καθώς άρουν την αβεβαιότητα που επικρατεί επί μήνες επιβραδύνοντας την οικοδομική δραστηριότητα. Με τις πέντε κατηγορίες που προωθεί το ΥΠΕΝ μπαίνει τέλος στο χάος που είχε δημιουργηθεί και παράλληλα θα υπάρχει εναρμόνιση με τις αποφάσεις του ΣτΕ.Πρόκειται για όσους έχουν εκκινήσει εργασίες κάνοντας έναρξη εκσκαφών έως την 11η Δεκεμβρίου του 2024, για τις άδειες που εκδόθηκαν νόμιμα χωρίς όμως να έχουν κάνει έναρξη εργασιών (έως τις 11 Δεκεμβρίου) και οι οποίες υπολογίζονται σε περίπου 2.500 αλλά και όσες άδειες κατασκευάζονται (και κάποιες έχουν σχεδόν ολοκληρωθεί) αλλά έχουν παγώσει λόγω προσφυγών ή επειδή εκκρεμεί σε βάρος τους αίτηση ακύρωσης, οι οποίες εκτιμώνται περίπου στις 200.
Η ρύθμιση του ΥΠΕΝ καλύπτει παράλληλα και όσους έχουν ενταχθεί σε διάφορα χρηματοδοτικά εργαλεία (Ταμείο Ανάκαμψης, ΕΣΠΑ, ΤΑΑ) αλλά και τους κατόχους ειδικών πολεοδομικών σχεδίων δημοσίων και στρατηγικών επενδύσεων (ΕΣΧΑΣΕ-ΕΣΧΑΔΑ).
Στην ίδια κατηγορία υπάγονται και τα διατηρητέα κτίρια και μνημεία με στόχο την προστασία και ανάδειξή τους. Εκτός νομοθετικού πλαισίου βγαίνουν οριστικά με βάση τις αποφάσεις του ΣτΕ η μη προσμέτρηση των παταριών στο συντελεστή δόμησης όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια διατάξεις που κρίθηκαν αντισυνταγματικές.
Η νέα ρύθμιση αναμένεται να αποκαταστήσει την ομαλότητα στις ιδιωτικές κατασκευές και να αντιμετωπίσει στο μέτρο το δυνατό την ανασφάλεια δικαίου – η οποία έχει προκληθεί σε ιδιοκτήτες ακινήτων, αγοραστές και επενδυτές, εργολάβους οικοδομών αλλά και στη διοίκηση – από την οριζόντια εφαρμογή του νόμου χωρίς να έχει προηγηθεί επιστημονική μελέτη και σχεδιασμός με βάση τις ανάγκες κάθε περιοχής.
Διευκρινήσεις δίνει το υπουργείο Ενέργειας σχετικά με τη νομοθετική ρύθμιση που κατέθεσε στη Βουλή με αντικείμενο την προσαρμογή των πολεοδομικών κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) στις πρόσφατες αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ 146–149/2025).
Η νέα ρύθμιση για τον ΝΟΚ διασφαλίζει τη συνέχιση των εργασιών σε έργα που είχαν εκκινήσει νόμιμα έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, ενισχύει την ασφάλεια των οικοδομικών αδειών, προβλέπει δίκαιες διαδικασίες αναθεώρησης όπου απαιτείται, και εισάγει για πρώτη φορά τον μηχανισμό του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, ως εργαλείου αντιστάθμισης και βιώσιμης αναβάθμισης του οικιστικού περιβάλλοντος.
Οι διευκρινίσεις του Υπουργείου
Ακολουθούν επεξηγηματικές ερωτήσεις και απαντήσεις σχετικά με τη νομοθετική ρύθμιση του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας:
Ποιος είναι ο βασικός στόχος της νέας ρύθμισης του ΥΠΕΝ;
Μετά τις συγκεκριμένες αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (146-149/2025), που έκριναν την οριζόντια εφαρμογή των κινήτρων και προσαυξήσεων του ΝΟΚ αντισυνταγματική, έχει δημιουργηθεί ένα καθεστώς αβεβαιότητας, τόσο στους ιδιοκτήτες ακινήτων και επενδυτές, όσο και στη Διοίκηση, με άμεσες, δυσμενείς επιπτώσεις στην οικοδομική δραστηριότητα.
Kαταργούνται οι διατάξεις του ΝΟΚ που κρίθηκαν αντισυνταγματικές, ενώ ενσωματώνονται στον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό τα κίνητρα των οποίων η οριζόντια εφαρμογή κρίθηκε αντισυνταγματική. Έτσι, αποτρέπονται η στασιμότητα, οι ματαιώσεις και οι καθυστερήσεις νέων κατασκευών που έχει ανάγκη η χώρα και οι πολίτες. Προστατεύεται το περιβάλλον και αποκαθίσταται η ασφάλεια δικαίου.
Ποιους αφορά η ρύθμιση;
Η ρύθμιση αφορά όλους τους κατόχους οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν βάσει του ΝΟΚ και κάνουν χρήση των συγκεκριμένων κινήτρων και προσαυξήσεων που κρίθηκαν αντισυνταγματικά. Αφορά επίσης αγοραστές, επενδυτές, κατασκευαστές αλλά και τις Υπηρεσίες Δόμησης (ΥΔΟΜ), που έχουν την αρμοδιότητα έκδοσης και αναθεώρησης των οικοδομικών αδειών.
Τι ισχύει για τις νέες άδειες;
Από εδώ και στο εξής, δεν προβλέπονται πολεοδομικά κίνητρα του ΝΟΚ οριζόντια, καθώς το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι αυτά θα μπορούν να εντάσσονται προσαρμοσμένα και τεκμηριωμένα στον πολεοδομικό σχεδιασμό κάθε περιοχής.
Ποιοι διατηρούν το δικαίωμα δόμησης με κίνητρα και προσαυξήσεις του ΝΟΚ;
Όσοι έχουν οικοδομική άδεια με κίνητρα και προσαυξήσεις του ΝΟΚ και έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες (π.χ. εκσκαφές) έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, μπορούν να προχωρήσουν στην υλοποίηση της οικοδομικής τους άδειας, χωρίς αναθεώρηση ή οικονομική επιβάρυνση, ενώ ρητά τους παρέχεται πλέον και η δυνατότητα αναθεώρησης της άδειας, εφόσον το επιθυμούν, χωρίς οικονομική επιβάρυνση (φόρους, παράβολα, εισφορές, κρατήσεις). Με Προεδρικό Διάταγμα, σε συνέχεια των σχετικών κατευθύνσεων του ΣτΕ, θα περιγραφούν με λεπτομέρεια οι όροι και οι προϋποθέσεις με τις οποίες αποδεικνύεται ότι έχει γίνει εκκίνηση εργασιών έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024.
Τι γίνεται με όσους δεν ξεκίνησαν οικοδομικές εργασίες (π.χ. εκσκαφές) έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024; Χάνουν το δικαίωμα δόμησης;
Σε καμία περίπτωση δεν χάνεται το δικαίωμα δόμησης, όμως για να ξεκινήσουν οικοδομικές εργασίες, οφείλουν να αναθεωρήσουν την οικοδομική τους άδεια, προκειμένου να απαλειφθούν τα κίνητρα και οι προσαυξήσεις. Έτσι, δεν χάνουν το δικαίωμα δόμησης, παρά μόνον κατά το μέρος που αφορά στα εν λόγω κίνητρα και προσαυξήσεις.
Τι προβλέπεται για όσους έχουν άδειες που δεν ξεκίνησαν οικοδομικές εργασίες έως και την 11η Δεκεμβρίου του 2024, αλλά είναι ενταγμένες ή θα ενταχθούν σε χρηματοδοτικά εργαλεία (ΕΣΠΑ, ΤΑΑ);
Σε αυτές τις περιπτώσεις, προκειμένου να διατηρηθεί η αξιοπιστία της χώρας απέναντι σε θεσμικούς εταίρους, επενδυτές και δικαιούχους ευρωπαϊκών χρηματοδοτικών προγραμμάτων και για να διασφαλιστεί η υλοποίηση των έργων, προβλέπεται περιβαλλοντικό ισοδύναμο, που αντισταθμίζει τη χρήση των κινήτρων και προσαυξήσεων του ΝΟΚ. Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο έχει διπλή υπόσταση: α) την καταβολή ενός τέλους και β) στοχευμένες παρεμβάσεις για την αναβάθμιση της Δημοτικής Ενότητας ή του Δήμου, όπου κατασκευάζεται μια οικοδομή με κίνητρα και προσαυξήσεις. Τα μέτρα αυτά εξειδικεύονται σε Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ).
Συμπερασματικά, για να μπορεί να γίνει χρήση των κινήτρων και των προσαυξήσεων του ΝΟΚ, θα πρέπει να πληρωθεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και να έχει εγκριθεί το ΕΣΠΙΑΠ. Η διατήρηση της ισχύος των αδειών αυτών συνδέεται άρρηκτα με την ενίσχυση της χρηματοδοτικής πίστης του Ελληνικού Δημοσίου, την εκπλήρωση των υποχρεώσεων της χώρας μας που απορρέουν από τις συμβατικές δεσμεύσεις έναντι της Ευρωπαϊκής Ένωσης και τη διατήρηση της διεθνούς επενδυτικής εμπιστοσύνης.
ΕΛΕΝΑ ΣΤΑΜΟΥ, από την εφημ. “Πρ. Νέα” 15-5-2025
